Posted by 
Зачем мы покупаем недвижимость прямо сейчас? Какие страны совершили в 2018 году рывок и почему? Какие инвестиционные направления более актуальны? Предновогодний – но абсолютно серьёзный обзор от главного редактора Prian.ru Филиппа Березина.
Активность рынка зарубежной недвижимости в России сегодня больше определяет не экономика, а политика. Вроде бы парадокс: по всем отчётам денег у людей не становится больше, а интерес (причем не только абстрактный, а вполне практический) растёт – вот на неделе и «Российская газета» это подтвердила. Очевидно, не в финансовых возможностях дело.
Показатель, характеризующий рынок – доля потенциальных покупателей, которые ищут зарубежную недвижимость, чтобы переехать. Таких, по результатам опроса Prian.ru (осень 2018), без малого 50%. В 2013 году было 40%. Ну а в 2011 году «купить, чтобы переехать в ближайшее время» планировала четверть опрошенных.
***
Правда, этот показатель не раскрывает другую тенденцию: недвижимость за границей сегодня не средство передвижения, а лишь один из необходимых элементов.
То есть, люди хотят не «купить, чтобы переехать», а «переехать, и поскольку надо будет где-то жить – купить». И потому программы получения «золотой визы» через покупку недвижимости не становятся популярнее.
Например, россиян, пожелавших получить такой ВНЖ в Латвии, то есть подавших соответствующее заявление и купивших жильё за €250 тысяч «плюс», за полгода набралось аж 35 человек. Вроде с августа активность возросла, но результат – всё равно слёзы, особенно если сравнить его с показателями недавнего прошлого: с 1 июля 2010 года по 30 июня 2017 года латвийское Управление по делам гражданства и миграции получило 17 833 (!) запроса на ВНЖ.
Абсолютные показатели другой программы – греческой, фактически самой доступной из ЕСовских – тоже не так уж велики. По данным государственного агентства Enterprise Greece, к началу сентября 2018, то есть более чем за 4 года действия программы, ВНЖ получили 429 российских инвесторов. Относительно числа тех, кто думает о переезде – капля в море.
***
Сегодня покупателю интересны те страны, которые не только пускают к себе, но и предлагают какую-то адаптацию. То есть те, где относительно просто найти работу или начать собственное дело. Украинцы едут в Польшу, и около трети всех польских сделок с участием иностранцев – украинские.
У россиян явного фаворита нет. Впрочем, в этом аспекте выделю Грузию, число запросов по которой на Prian.ru за 2018 год выросло более чем в два раза! Более половины иностранцев, покупающих грузинские квартиры и дома – россияне.
***
Если «ВНЖ за покупку недвижимости», когда тебе, по сути, предлагают лишь тратить заработанные в другом месте деньги, большинству не так интересен (точнее просто недоступен), то страны, предлагающие гражданство ЕС, а значит и максимальную степень свободы – в тренде.
Кипром (в меньшей степени Мальтой) стали интересоваться чаще – на 10-15%. Причем вопросы поступают не по конкретным объектам дороже €2 млн, а скорее по процедуре оформления гражданства. Как оформить документы? Сколько будет длиться процесс? К кому обратиться?
Это ещё одна важнейшая тенденция. Клиенты, особенно те, кто хотят переехать или заработать, не готовы просто купить объект. Они ждут ненавязчивое, но внятное сопровождение, консультацию, помощь, решение вопросов. «Принцип одного окна» уже не бонус, а почти необходимость.
***
Отдельно – о феномене Турции. Экономические волнения в любой стране всегда будоражат умы и поднимают пену интереса. Правда, когда она оседает, выясняется, что реальный спрос в лучшем случае не изменился. В этом году всё получилось наоборот: падение лиры не только не отпугнуло покупателей, но напротив – привлекло.
Несмотря на все внутренние и внешние проблемы, Турция остаётся куда более стабильной, благополучной и близкой к Европе страной по сравнению с ближневосточными соседями. И принятое в сентябре решение, позволяющее получать гражданство при покупке от $250 тыс., напомнило выстрел стартового пистолета. Продажи иностранцам в годовом исчислении растут в зависимости от месяца на 15-35%.
Россияне, в Турцию влюбленные, уже к сентябрю купили больше объектов, чем за весь прошлый год (тогда было 1331).
Осенью впервые за 10 лет Турция вошла в топ-3 направлений у покупателей недвижимости. Позади и Греция, и Италия, и Германия.
Кстати, о Германии…
***
Она, по-прежнему, инвестиционное направление номер 1, причем со всё большим отрывом. Имидж – всё: нас привлекает богатая, безопасная страна с понятными и многократно описанными принципами работы на рынке.
И, конечно, важно, что в русскоязычном пространстве у Германии много своих «амбассадоров». На специализированных выставках, семинарах, бизнес-форумах, да и в интернете её представляет больше экспертов, чем какую-либо другую страну. Средний уровень этих специалистов высок, а поскольку наше восприятие в значительной степени формируется их стараниями, позиции Германии и в перспективе кажутся непоколебимыми.
***
На особое (возможно даже второе) место по инвестиционному интересу я бы поставил не страну, а целый регион – юго-восточная Азия. В уходящем году мне удалось близко познакомиться с самым известным из здешних рынков недвижимости – тайским. Очень интересно: тёплый отдых в самое холодное у нас время, цивилизованность, то есть возможность выбрать степень погруженности в местный колорит и, если не считать транспортные расходы, разумные цены на всё, включая недвижимость.
Есть заманчивые возможности (хорошая доходность прямо сейчас – 7% годовых, цифра реальная и непредельная), и есть риски (как долго это продлится, ведь у инвестиций в этом регионе ещё нет главного – долгой истории). Достоинства пока перевешивают: рост запросов по Таиланду за год – 20%, по Вьетнаму и вовсе трёхкратный!
***
Ещё одна важная цифра. В 2013 году треть аудитории Prian.ru искала недвижимость для сезонного отдыха. В 2018 их было – 22%. По-прежнему главное направление – Испания, которую почти догнала Болгария (обратите внимание: курортные объекты здесь в отличие от квартир в крупных городах пока не подорожали, но думаю, вот-вот начнут), покупают в Греции и Черногории, стабилен спрос на дорогие и очень дорогие варианты в Италии.
Есть мнение, что доля тех, кто покупает для себя, будет сокращаться и дальше. Не думаю. Да, она была выше, но только до 2014 года, а с тех пор меняется на один-два процента в ту или иную сторону.
Просто покупатели поляризуются: чаще спрашивают или доступные варианты (в «дешевых» странах до €50 тыс., в более дорогих – до €100 тыс.) или напротив шикарные – от €500 тыс. и даже от €1 млн.
В общем, всё по Ильфу и Петрову: « Если в стране ходят денежные знаки, то должны быть и люди, у которых их очень много»…
***
Напоследок поделюсь устойчивым ощущением: последние три года, а в 2018 активнее, чем раньше, с рынка уходят случайные люди. Исчезают безумные типажи случайных как продавцов («все продают, и я буду»), так и покупателей («что тут у вас интересненького»). Видимо, те, и другие избавились от иллюзий.
Но мне смешно слышать, когда говорят о падении интереса к зарубежной недвижимости. Чтобы убедиться в обратном, просто сходите на выставки – лучше московские. В 2018 они были куда более содержательные, чем год или даже два года назад. Публики было ненамного больше, но вот качество аудитории изменилось в лучше сторону. Мы стали точнее и конкретнее. При выборе недвижимости это ценно.
Автор – Филипп Березин
Фото – Анастасия Фалей, Филипп Березин